• اقتصاد کلان   • مسکن  

 

• اقتصاد کلان   • مسکن  

 

 

• اقتصاد کلان   • مسکن  

 

 

• اقتصاد کلان   • مسکن  

 

 

• اقتصاد کلان   • مسکن  

 

• اقتصاد کلان   • مسکن  

 

 

• اقتصاد کلان   • مسکن  

• اقتصاد کلان   • مسکن  

----------------------------------

• اقتصاد کلان   • مسکن  

• اقتصاد کلان   • مسکن  

----------------------------------

نخستین فصل از سال 95 در حالی به سمت ماه پایانی خود حرکت می‌کند که با وجود تمام خوش‌بینی‌ها هنوز شرایط بازار مسکن نسبت به گذشته تغییر جدی را نشان نمی‌دهد. وقتی سال 94 با دوام رکود در بازار مسکن به پایان رسید، بسیاری طولانی شدن روند مذاکرات هسته‌ای و نرسیدن زمان سررسید وام‌های بزرگ صنعت ساختمان را اصلی‌ترین دلایل برای بقای شرایط قبل قلمداد کردند و حالا با وجود رفع بسیاری از ابهام‌های گذشته، هنوز مسکن به تزریق روحی جدید امید بسته که حتی بهار 95 نیز نتوانست برایش به ارمغان بیاورد.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فرصت امروز ، با وجود آنکه نخستین گروه از وام‌های 80 میلیون تومانی در هفته‌های آینده به دست متقاضیان خواهد رسید و دوام ثبات در اقتصاد ایران نیز کار را به جایی رسانده که بسیاری از کارشناسان از پایان رکود طولانی مدت سال‌های گذشته صحبت می‌کنند، اما به نظر می‌رسد معادله موجود بر سر آینده بازار پیچیده‌تر از این صحبت‌ها خواهد بود. هرچند می‌توان به کنار رفتن رکود، لااقل برای دوره‌ای کوتاه‌مدت امید داشت اما قطعاً آنچه برای مدتی طولانی تأثیر‌گذار خواهد بود قیمت تمام شده خانه و نرخ‌های رسمی ارائه شده در بازار است. نرخ‌هایی که با افزایش قابل توجه سال‌های گذشته رکودی بزرگ را به وجود آورد.

اگر بنا باشد بار دیگر در دوره جدید رونق همراه با تورم باشد، حفظ تحرک در آینده بازار سخت خواهد شد. موضوعی که باعث شده وزارت راه به‌طور جدی آن را پیگیری کند و صحبت از خروج رکود بدون تورم را به‌عنوان یکی از برنامه‌های اصلی در این رابطه مطرح کند. پیگیری این دغدغه در صحبت‌های وزیر راه‌وشهرسازی به خوبی عیان می‌شود. آخوندی می‌گوید: «در حوزه مسکن از همان ابتدای دولت یازدهم ما به دنبال خروج غیرتورمی مسکن از رکود بودیم، بنابراین اینکه بانک مرکزی هزاران میلیارد تومان پول پر قدرت به بخش مسکن تزریق کند، چندان نمی‌تواند کمک‌حال این بخش باشد.

همین الان نرخ تورم مسکن نسبت به نرخ تورم پایین‌تر بوده و حتی کاهش هم داشته است، پس با روش پس‌اندازهایی که از ابتدای دولت یازدهم بر آن اجرا شده می‌توان به راحتی مردم را صاحب مسکن کرد.» محوریت دادن به پس‌انداز و استفاده از منابعی که مردم برای مدتی طولانی آن را جمع کرده‌اند کم‌خطرترین راهی است که شاید در بلندمدت تأثیراتی جدی از خود بر جای بگذارد، هرچند با توجه به اوضاع امروز، کمتر کارشناس و سرمایه‌گذاری در کوتاه‌مدت خطر این امر را پیش‌بینی می‌کند.

بستر تورم در بازار مسکن فراهم نیست
یک کارشناس بازار مسکن معتقد است بالا بودن قابل توجه تعداد واحدهای مسکونی عرضه شده در قیاس با تقاضای فعال در بازار باعث شده، نه‌تنها بستر برای تورم دوباره فراهم نباشد، که حتی پیش‌بینی آن در آینده نیز کار چندان راحتی به نظر نمی‌رسد. 

احمدرضا سرحدی در گفت‌وگویی تصریح کرد: سابقه سال‌های گذشته اقتصاد ایران که در چارچوب آن بسیاری از فعالیت‌های سودآور به حوزه مسکن خلاصه می‌شد، باعث شد بسیاری از سودجویان نسبت به افزایش قیمت‌ها اقدام کنند. اما با توجه به رکود این سال‌ها نه دیگر خبری از این سودجویان است و نه بازار کشش افزایش دوباره قیمت‌ها را دارد. به گفته وی رکودی که امید زیادی به آن وجود دارد احتمالا در نیمه دوم سال جاری و آن هم به شکلی محدود به وجود می‌آید و در صورت شکل گرفتن این روند تنها به فروش واحدهای از پیش باقی مانده کمک خواهد‌شد. 

این کارشناس اضافه کرد: اگر در ماه‌های آینده اقتصاد ایران به رونق نزدیک شود و در سایه آن قدرت خرید مردم افزایش یابد، می‌توان به دوام رونق امید داشت، رونقی که با تورم نخواهد بود زیرا شرایط آن برقرار نیست. 

ایمان معصومی سرمایه‌گذار عرصه مسکن نیز در گفت‌وگویی از شرایط سخت سال‌های گذشته بساز و بفروش‌ها گفت و اعلام کرد: وقتی با وجود کاهش قیمت‌ها و عدم تبعیت بازار مسکن از تورم موجود در اقتصاد کشور، باز هم تعداد زیادی از واحدهای تکمیل شده در سال‌های گذشته فروش نرفته‌اند، قطعاً اولویت اول نه افزایش قیمت‌ها که به فروش رفتن واحدهای قبلی و بازگشت سرمایه خواهد بود.وی ادامه داد: هرچند کاهش قیمت‌ها در شرایطی که هزینه ساخت‌و‌ساز افزایش پیدا کرده، باعث زیان سرمایه‌گذاران این حوزه شده است، اما با توجه به نیاز کوتاه‌مدت بازار بعید است دوره جدید رونق با رکود یا افزایش قابل توجه نرخ‌ها همراه شود. 

پیش‌بینی‌های کوتاه‌مدت کارشناسان و البته نگرانی وزارت راه و شهرسازی نشان از آن دارد که فرار از تورم دوباره در بازار مسکن به آینده دورتری مرتبط می‌شود، آینده‌ای که شاید با توجه به رونق پیش‌بینی شده در بازار ماه‌های آینده به وجود آید. حفظ نقدینگی موجود در بازار به‌عنوان نظام پس‌انداز مسکن که در آینده منابعی کم خطر را به بازار تزریق می‌کند، شاید بهترین راه حلی باشد که بتوان برای آینده ارائه کرد، راه‌حلی که هرچند در بسیاری از کشورها اثر بخش بوده اما شاید هنوز برای گروه‌های کم درآمد ایرانی اجرای آن سخت و طاقت فرسا باشد.

• اقتصاد کلان   • مسکن  

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد ، رکود بی‌سابقه‌ای از سال ١٣٩١ بر بازار خرید و فروش ملک در ایران سایه انداخت. دولت نهم و دهم که قرار بود با طرح مسکن مهر مشکل صاحب‌خانه شدن اقشار کم درآمد را حل کند، نه تنها به هدفش نرسید که وضعیت به سمتی پیش رفت که اقشار میانی هم در خرید خانه ناتوان‌تر شدند.
 این وضع در طول زمامداری حسن روحانی هم ادامه پیدا کرد؛ امسال، سومین سالی است که خرید و فروش مسکن در رکود است، هر چند برنامه‌هایی برای خروج از رکود مسکن، مانند دیگر بخش‌ها، در دو سال اخیر اجرایی شد ولی هیچ‌کدام از این طرح‌ها تاکنون نتوانستند رونق را به بازار بازگردانند.

افزایش قیمت ناممکن است
مشاوران املاک در رکود سه ساله بازار بیش از هر زمانی کم‌حوصله شده‌اند. تنها کافی است به بنگاهی مراجعه کنید تا این موضوع حس شود. یکی از مشاوران املاک منطقه نیاوران در مورد وضعیت بازار مسکن می‌گوید: اینکه در آینده چه می‌شود خدا می‌داند اما یک چیز مسلم است: در یکی دو سال آینده قیمت مسکن به شکل چشمگیری افزایش پیدا نمی‌کند. حال اگر کسی قصد دارد منزل خود را بفروشد و خانه دیگری بخرد، همین امروز هم می‌تواند دست به کار شود.

حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم توضیح می‌دهد: امسال بحث افزایش قیمت نخواهیم داشت، چرا که کاهش قدرت خرید مردم اجازه چنین کاری نمی‌دهد. افزایش قیمت در شرایط فعلی نه تنها به نفع فروشنده نیست بلکه تنها منجر به تعمیق رکود می‌شود.

گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد معاملات ملکی در شهر تهران در زمستان ١٣٩٤ نسبت به فصل پیش از آن 19/1درصد رشد و نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن 23/9 درصد کاهش داشته است؛ هر چند که میانگین قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از راه بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران در زمستان سال گذشته نسبت به فصل قبل از آن 2/3درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال قبل 0/6 درصد کاهش داشته است. البته کاهش خرید و فروش در سال گذشته نسبت به سال ١٣٩٣ منطقی است؛ زیرا در سال ١٣٩٣ رشد اقتصادی کشور سه درصد بود که این رقم سال گذشته به سختی به صفر رسید؛ همین نشان می‌دهد رکود در اقتصاد ایران بی‌سابقه
 شده است.

بازار در اختیار خریدارها
مشاور املاک دیگری می‌گوید: اکنون وضع بازار مسکن به سمتی رفته که دیگر فروشنده نمی‌تواند قیمت معامله را تعیین کند و این کار بیشتر از سوی خریدار انجام می‌شود؛ چون خرید و فروشی انجام نمی‌شود و آنهایی ‌که نیاز به پول دارند واحد مسکونی را با نزدیک‌ترین قیمت، به نرخ مطلوب خود می‌فروشند. این فعال بازار مسکن در مورد پیش‌بینی آینده بازار مسکن هم توضیح می‌دهد: نمی‌توان قاطعانه از بهبود وضعیت سخن گفت اما بعید است وضع کنونی ادامه پیدا کند، هر چند توقع رونق هم توقعی منطقی نیست.

از سوی دیگر رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم پیش‌بینی می‌کند: در نیمه نخست امسال گام نخست خروج از رکود مسکن برداشته می‌شود و بررسی آمارها هم این را نشان می‌دهد. هر چند که خروج از رکود به مفهوم بازگشت به دوران رونق نیست ولی گام مهمی در رفع نابسامانی فعلی است.
به گفته او آمار معاملات ملکی تهران در ماه نخست سال ١٣٩٥ نشان‌دهنده افزایش ١٠ درصدی خرید و فروش مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته بود؛ حال آنکه در فروردین ماه خرید و فروش‌ها همواره کمتر از ماه‌های دیگر است؛ زیرا به شکل عملی نیمه اول ماه، تعطیلات است.

مانور پول لازم‌ها
مشاوران املاک همگی معتقدند که در شرایط فعلی فروشندگانی که حاضر نبودند از قیمت فروش خود کوتاه بیایند، به دلیل طولانی شدن مدت رکود از موضع خود پایین آمده‌اند. درهمین رابطه یکی دیگر از مشاوران املاک شمال تهران می‌گوید: فروشنده‌ای که حاضر نبود واحد خود را کمتر از متری ١٦ میلیون و ٥٠٠ هزار تومان بفروشد، همین امروز به بنگاه آمد و حاضر شده بود این‌بار با قیمت ١٣ میلیون تومانی هم واحد خود را واگذار کند هر چند باز هم خریدار زیر بار نرفت. در نهایت فروشنده مجبور شد به فروش ملکش با قیمت متری ١٢ میلیون تومان رضایت دهد.

او تاکید کرد امروز فروشنده باید دنبال مشتری بگردد و این وضع باعث شده کسانی‌که می‌خواهند منزل خود را عوض کنند کمتر از دیگران زیان ببینند؛ چرا که به هر روی آنها با همان نرخی که واحد خود را فروخته‌اند، واحد دیگری می‌خرند. از سوی دیگر افرادی که به پول خانه‌شان نیاز دارند هم از سر ناچاری به قیمت کمتر تن می‌دهند.

افزایش معاوضه‌
«رکود مسکن فرصتی شد برای برخی از سرمایه‌داران و ثروتمندان که واحد مسکونی را با ماشین‌های مدل بالا، باغ یا ویلا معاوضه کنند.» اینها گفته یکی از فعالان بازار مسکن منطقه ولنجک است. این مشاور املاک درباره دلایل افزایش معاوضه مسکن گفت: بسیاری از ثروتمندان ترجیح می‌دهند از این شیوه برای خرید و فروش استفاده کنند و از قضا این شیوه بدی هم برای سرمایه‌گذاری نیست. واگذاری ماشین لوکس به ازای یک واحد مسکونی، در شرایطی که فروشندگان به قیمت‌های پایین‌تری هم راضی می‌شوند عمل تیزهوشانه‌ای است. حتی واگذاری ویلا یا باغ با واحد مسکونی هم رفتاری منطقی است؛ چون اگر رونقی هم حاصل شود، احتمالا از واحدهای مسکونی شهر آغاز می‌شود و سپس به ویلا، زمین و باغ می‌رسد.

 به گفته او امیدی برای آنکه در ٩ ماهه نخست امسال تغییری در وضعیت بازار به وجود بیاید، نیست. او ادامه می‌دهد: برای فصل زمستان می‌توان اندکی امیدوارتر بود، اگر اقتصاد کشور در ماه‌های نخست وضعیت بهتری پیدا کند احتمال این وجود دارد که در ماه‌های زمستان خرید و فروش مسکن افزایش پیدا کنند.

• اقتصاد کلان   • مسکن  

بر اساس این گزارش به دنبال ثبت افزایش معاملات زمین و ساختمان‌های کلنگی در زمستان 94 در مقایسه با فصل پاییز مبتنی بر موج پیش رونق ماه‌های اخیر، قیمت زمین در طول زمستان نسبت به فصل گذشته با اندکی افزایش روبه‌رو شده است. به گزارش دنیای اقتصاد ، بر این اساس متوسط قیمت فروش هر متر مربع زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی در فصل زمستان 4 میلیون و 440 هزار تومان بوده که نسبت به پاییز 7 درصد رشد داشته است. البته این رشد قیمت واکنش طبیعی بازار مربوط به افزایش 1/ 19 درصدی تعداد معاملات نسبت به پاییز 94 و افزایش تقاضا در بازار زمین طی ماه‌های زمستان بوده است؛ کمااینکه قیمت‌های ثبت شده در مقایسه با زمستان سال 93 رشد بسیار ناچیز 6/ 0 درصدی را نشان می‌دهد که موید ثبات نسبی قیمت در بازار زمین است.

از سوی دیگر تعداد معاملات زمین در زمستان گذشته نسبت به مدت مشابه سال 93 رشد منفی 9/ 23 درصدی را تجربه کرده است. این موضوع نشان می‌دهد اندازه حجمی بازار هنوز به وضعیت سال 93 نرسیده و بازار برای افزایش تعداد معاملات با عبور از فاز پیش رونق همچنان ظرفیت دارد. بر اساس گزارش مرکز آمار متوسط قیمت آپارتمان مسکونی در زمستان گذشته 4 میلیون و 105 هزار تومان بوده است که نسبت به پاییز94، 3/ 2 درصد رشد داشته و در مقایسه با مدت مشابه سال 93 رشد منفی 6/ 0 درصدی را تجربه کرده است. این در حالی است که گزارش دفتر اقتصاد مسکن متوسط قیمت آپارتمان مسکونی در زمستان سال گذشته را با اندکی اختلاف 4 میلیون و 150 هزار تومان اعلام کرده که در مقایسه با گزارش پاییز این نهاد، رشد 7/ 3 درصدی را نشان می‌دهد و نسبت به مدت مشابه سال 93 نیز 5 درصد رشد داشته است.

از سوی دیگر حجم معاملات آپارتمان‌های مسکونی در زمستان سال گذشته نسبت به پاییز معادل 7/ 24 درصد رشد داشته، اما در عین حال نسبت به مدت مشابه سال 93 رشد منفی 4/ 8 درصدی را تجربه کرده است. بر اساس گزارش مرکز آمار، متوسط مساحت آپارتمان‌های معامله شده در زمستان گذشته 87 مترمربع و متوسط سن آنها 9 سال بوده است.

متوسط قیمت اجاره بهای ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در زمستان سال گذشته 19 هزار و 815 تومان بوده است که نسبت به پاییز94 با وجود رشد 9/ 7 درصدی تعداد قراردادهای اجاره، 4 درصد کاهش داشته است. قیمت متوسط اجاره بها نسبت به زمستان سال 93 معادل 5/ 9 درصد رشد داشته است و حجم معاملات رشد منفی 4/ 19 درصدی را تجربه کرده است. همچنین متوسط مساحت آپارتمان‌های استیجاری در زمستان 94 معادل 75 مترمربع و متوسط عمر بنا 12 سال بوده است.

• اقتصاد کلان   • مسکن  

• اقتصاد کلان   • مسکن  

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد ، از همان روزهای نخست تغییر دولت و حضور عباس آخوندی بر راس وزارت راه و شهرسازی در خیابان آفریقا به نظر می‌رسید که نگاه مسکنی وزیر میانسال دولت یازدهم که سابقه زیادی در حوزه مسکن دارد بر نگاه راهی وی غلبه کند و بیش از آنکه وی را در کسوت برنامه‌های راهی ببینیم در حال حل مشکلات مسکنی دیده شود. این پیش‌بینی زیاد هم دور از انتظار نبود و در طی دو سال و اندی از حضور وی در این وزارتخانه برنامه‌های مسکنی تعدد بیشتری نسبت به برنامه‌های راهی داشت.

با این حال هنوز حال و روز مسکن خوب نشده و برنامه‌هایی که از همان ماه‌های ابتدایی بر سر زبان‌ها افتاد به نتیجه نرسیده است، اما این تعلل دیگر برای بدنه دولت قابل توجیه نیست و کار را به جایی رسانده است که دولت قصد دارد در سال پایانی دولت یازدهم با بازگرداندن رونق به بازار مسکن این بخش و صنایع وابسته به آن را فعال کند.

این امر زمانی بیشتر شدت گرفت که دولت در راستای برنامه اقتصاد مقاومتی خود وزارتخانه‌های مختلف را ملزم به اجرای برنامه‌ای سریع کرد که در این میان وزارت راه و شهرسازی باید برای بازار مسکن برنامه‌ای یک هفته‌ای ارایه می‌کرد؛ برنامه‌ای که ظاهرا کار را به برگزاری جلسه همفکری مقامات ارشد دولتی برای رونق‌دهی به بازار مسکن کشاند.

به این جهت جلسه ویژه مسکنی با حضور مسوولانی از وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، نیرو، بانک مرکزی و بنیاد مسکن با اسحاق جهانگیری معاون اول رییس‌جمهوری برگزار شد تا شاید گره مشکلات مسکن بعد از دو سال و اندی باز شود. در این جلسه که خبر زیادی در خصوص آن عنوان نشده است با ارایه گزارش از طرح‌ها و پروژه‌هایی که دولت برای رونق بازار اجرا کرده است، موضوع بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و نیز تکمیل زیربنا و روبنای واحدهای مسکن مهر مورد بحث و تبادل نظر قرار گرفته و تصمیماتی در این خصوص اتخاذ شده است.

اسحاق جهانگیری هم با تاکید بر رونق بخش مسکن و تکمیل واحدهای مسکن مهر بر اهتمام جدی دولت برای راه‌اندازی بخش مسکن اشاره کرده و با بیان اینکه رونق بخش مسکن منجر به رونق رشته‌های مختلف صنعتی خواهد شد، از وزارت راه و شهرسازی خواست برنامه‌ریزی و پیگیری لازم برای ایجاد تحرک در بخش مسکن را با جدیت بیش از پیش انجام دهد.

البته این جلسه از سوی معاونین وزیر راه جلسه‌ای متعارف و نه فوق‌العاده عنوان شده است و هدف از برگزاری جلسات نمایندگان دستگاه‌های اجرایی و اقتصادی با معاون اول رییس‌جمهوری را هماهنگ‌سازی تصمیم‌گیری‌ها در خصوص رونق بخش مسکن با هدف دستیابی به همسویی درون دولت و کمک به خروج سریع‌تر مسکن از رکود عنوان کرده‌اند. البته حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی در حوزه مسکن گفته است: «دولت مصمم است تا تلاش بخش‌های مختلف درون قوه مجریه را که می‌توانند در رونق بخش مسکن اثرگذار باشند هماهنگ کند تا دستور اکید رییس‌جمهوری برای خروج مسکن از رکود اجرایی شود. اکنون ابزارهای مالی گوناگونی در مذاکرات متعدد با بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار، بانک‌های عامل و سازمان بورس طراحی و عملیاتی شده است تا این امر محقق شود.

در طراحی این ابزارها در جلسات مذکور به جمع‌بندی خوبی رسیده‌ایم و امکان اجرای آنها مهیا شده است، هم‌اکنون در موقعیتی قرار داریم که لازم است برای پروژه‌های مختلف طراحی‌شده بتوانیم در بخش‌هایی چون تخصیص زمین، مسکن روستاییان، مسکن حمایتی اقشار ضعیف و دهک‌های یک و دو و همچنین تقویت طرف عرضه و تقاضای مسکن (ساخت و خرید) تصمیم‌های مشخصی گرفته شود.»

اخذ مالیات از خانه‌های خالی یکی از طرح‌هایی که از یکی دو سال پیش موضوع آن مطرح شده اما هنوز اجرایی نشده است اخذ مالیات بر خانه‌های خالی بود که حامد مظاهریان، از لفظ به زودی برای اجرایی شدن آن صحبت کرده و گفته است: «اجرای مالیات بر خانه‌های خالی نیاز به یک سامانه‌ای دارد و ما در حال طراحی این سامانه هستیم که به زودی آماده می‌شود. در قانون آمده که در سال اول از خانه‌هایی که خالی هستند، مالیات دریافت نشود، بنابراین پس از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال اول وصولی از این منبع نداریم تا زمانی که بیش از یک سال از خالی بودن واحد گذشته باشد.

پس از گذشت یک سال از خالی ماندن، واحدهای مسکونی مشمول جریمه می‌شوند. البته تعیین مالیات بر عهده سازمان امور مالیاتی است، وزارت راه و شهرسازی فقط سامانه مربوط به اطلاعات املاک را طراحی می‌کند و تمامی اطلاعات مربوط به املاک در این سامانه به ثبت می‌رسد.»به گفته وی، «این سامانه با سامانه‌های دیگر دستگاه‌ها هم‌افزایی دارد و به سامانه ملی املاک و اسکان کشور تبدیل می‌شود تا تمامی اطلاعات املاک بر روی آن به ثبت برسد.به همین دلیل طوری طراحی می‌شود که با دیگر سامانه‌ها ارتباط داشته باشد».

 وی ادامه می‌دهد:البته طبق تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مقرر قانون عنوان شده است که قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی در سال جاری به اجرا برسد که وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند.

صندوق پس‌انداز منطقه‌ای و بازار مسکن
یکی دیگر از برنامه‌هایی که دولت برای خروج از رکود بازار مسکن مورد توجه قرار داده بود بحث ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن بود؛ البته از همان روزهای نخست آخوندی، حسین عبده‌تبریزی را که سابقه زیادی در بازار بورس دارد به عنوان مشاور خود به وزارت راه و شهرسازی آورد تا برای بازار مسکن چنین صندوقی را راه‌اندازی کند و حالا غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی در مورد صندوق پس‌انداز منطقه‌ای صحبت می‌کند و می‌گوید: «به طور کلی این صندوق‌های پس‌انداز منطقه‌ای، بر اساس پس‌اندازهای آن منطقه تشکیل می‌شود و وام‌دهی نیز در همان مختصات صورت می‌گیرد.

البته دولت‌ها نیز یکسری منابع در اختیار این صندوق‌ها قرار می‌دهند که در بودجه گزارش می‌شود. یعنی برای صندوق، اعتباری در نظر گرفته می‌شود که منابع را به اندازه مورد نظر افزایش دهد. آنچه تجربه دنیا نشان می‌دهد پس‌انداز مردم مهم‌ترین عامل برای خانه‌دار شدن آنهاست. به طور کلی این صندوق‌های پس‌انداز منطقه‌ای، بر اساس پس‌اندازهای آن منطقه تشکیل می‌شود و وام‌دهی نیز در همان مختصات صورت می‌گیرد. البته دولت‌ها نیز یکسری منابع در اختیار این صندوق‌ها قرار می‌دهند که در بودجه گزارش می‌شود. یعنی برای صندوق، اعتباری در نظر گرفته می‌شود که منابع را به اندازه مورد نظر افزایش دهد.»

• اقتصاد کلان   • مسکن  

• اقتصاد کلان   • مسکن  

----------------------------------

• اقتصاد کلان   • مسکن  

----------------------------------

• بازار مسکن • قیمت زمین

  مفاد طرحی که بدون بررسی‌های مکفی کارشناسی و با تعجیل در حال تبدیل به قانون است؛ می‌گوید: متخلفانی که زمین‌خواری کرده و در اراضی کشاورزی ساختمان ساخته‌اند، می‌توانند با پرداخت مبالغی پول، مجوز گرفته و سازه‌شان را رسمیت ببخشند. طرحی با پرسش‌های مختلف که تمام نهادهای حاکمیتی از بالاترین سطوح «عالیه» کشور تا سطوح پایین‌تر نسبت به اجرای آن ابراز نگرانی کرده‌اند اما مجلس مصمم به تصویب آن است.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد ، نمایندگان در حالی تمام تلاش‌شان برای تصویب این طرح را به کار گرفته‌اند که هیچ‌یک از ایرادهای وارد شده از سوی وزارت کشور، راه و شهرسازی و سازمان جنگل‌ها، رفع نشده است. امروز طرح که به نام حفاظت از اراضی! مزین شده، تیشه را برداشته تا به ریشه اراضی کشور بزند اما پشت پرده این طرح دست سازمان امور اراضی دیده می‌شود که اتفاقا متولی حفظ اراضی کشور نیز هست. تلاش این سازمان برای تصویب طرحی است که با کمک اعضای کمیسیون کشاورزی مجلس در یک قدمی قانون شدن ایستاده است. در قانون به صراحت پرداخت یک تا سه برابر عوارض تغییر کاربری به سازمانی پیش بینی شده که پشت پرده این طرح قرار دارد. گویا سازمان امور اراضی با تصویب این طرح دو نشان را با یک تیر هدف گرفته است.

یک، خلاصی از مقابله با زمین خواران و گذراندن مراحل قلع و قمع ساختمان‌ها و به نوعی خلاصی از درگیری با این افراد بعضا ذی‌نفوذ و دوم تامین مبالغ هنگفتی برای خود که به این طریق تمام مشکلات مالی و کمبود بودجه‌هایش را رفع و رجوع کنند. به این ترتیب به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی با اجرای این طرح به متخلفان از این پس جایزه داده می‌شود. قانون حفظ اراضی کشاورزی! در عمل نه‌تنها زمین‌خواری‌های انجام گرفته تا امروز را تبرئه می‌کند بلکه عاملی برای تشویق بیشتر زمین‌خواری‌ها در کشور خواهد شد. اینکه سازمان امور اراضی بنا بر دو دلیل فوق به دنبال تصویب چنین طرحی باشد شاید تا حدی اصرار این سازمان را برای تصویب این قانون توجیه کند ولی دلیل نمایندگانی که مصر به تصویب طرح حفظ اراضی هستند، مشخص نیست. چه انگیزه‌ای می‌تواند این نمایندگان را به تصویب این طرح نگران‌کننده تشویق کرده باشد؟ وقتی به دنبال پاسخ این پرسش می‌گردیم ناخودآگاه به یاد خبرهای بیرون آمده از دل دعوای نمایندگان می‌افتیم که زمین‌خواری‌های یکدیگر را در گردنه حیران و... رو می‌کردند.

نکته نگران‌کننده دیگر اینکه طرح حفظ اراضی کشاورزی مدتی است در مجلس مطرح شده اما با طرح آن در صحن، نمایندگان آن را اصل هشتاد و پنجی کردند. این اصل بر اختیارات مجلس دلالت دارد. بر این اساس مجلس می‌تواند قوانین خاصی را به کمیسیون‌های تخصصی فرستاده و با تصویب طرح از سوی نمایندگان آن کمیسیون طرح مزبور تبدیل به قانون می‌شود و تنها در مرحله دوم برای مشخص شدن زمان اجرای آن، به صحن رفته و رای گرفته می‌شود. به این ترتیب با هشتاد و پنجی شدن طرح مزبور، تنها و تنها نمایندگان کمیسیون کشاورزی می‌توانند با رای خود، قانون را به تصویب برسانند. بسیاری از کارشناسان معتقدند اجرایی شدن این قانون می‌تواند مصالح کشور را به دلیل قانونی شدن تخریب منابع طبیعی به خطر بیندازد.

موجی از تخلفات جدید در راه است
پیروز حناچی، معاون شهرسازی وزارت راه و شهرسازی کشور در گفت‌وگویی  نسبت به اجرای این طرح و تبدیل آن به «قانون» هشدار داد و گفت: این طرح باعث تشویق متخلفین می‌شود و بسته به میزان پولی که می‌دهند، مجوز ساخت دریافت خواهند کرد. بر اساس این قانون از این پس نه تنها متخلفین در ازای پرداخت پول از تخلف‌شان مبرا می‌شوند بلکه مواجهه با طیف گسترده‌ای از تخلفات جدید یکی از پیامدهای مهم و نگران‌کننده این قانون است. اگر این پیام داده شود که در صورت داشتن تخلف، با پول می‌توانید تبرئه شوید، دیگر شهر و غیرشهر، حریم و غیرحریم و محدوده و غیرمحدوده هیچ فرقی با یکدیگر نخواهد داشت.

او با اشاره به اینکه هیچ عقل سلیمی با حفاظت از اراضی مخالف نیست، متذکر شد: من نمی‌خواهم کسی را متهم کنم ولی طرح این اختیار را به دستگاهی می‌دهد که اگر حجم تخلفات بین دستگاه‌ها را بررسی کنیم، بالاترین میزان تخلفات به آن بازمی‌گردد. البته این امر، به مدیران فعلی مربوط نیست و در دوره‌های پیشین هم وجود داشته. در حال حاضر ١٠٠٠ هکتار زمین داخل حریم در تهران در دوره‌های متواتر واگذار شده است. در گذشته داخل حریم و زمین‌های زراعی و باغی می‌توانستند اتاق نگهبانی بسازند اما در این طرح اجازه داده شده دو تا ٣٠٠ متر در دو طبقه درون حریم اراضی زراعی و باغی ساخته شود. به عبارت دیگر تا امروز دولت اختیار تصمیم‌گیری برای زمین‌های داخل حریم را داشت ولی با این قانون دیگر نمی‌شود دخل و تصرفی در ساخت‌ و سازهای داخل حریم داشت.

حناچی به این موضوع نگران‌کننده هم اشاره کرد که این طرح اصل هشتاد و پنجی شده به این مفهوم که مجلس می‌تواند قوانین خاصی را به کمیسیون‌های تخصصی فرستاده و با تصویب نمایندگان آن کمیسیون طرح مزبور تبدیل به قانون می‌شود و تنها در مرحله دوم برای مشخص شدن زمان اجرای آن، به صحن رفته و رای می‌گیرد. در واقع به اسم قانون حفظ زمین‌های کشاورزی و باغی تنها چند نفر از نمایندگان کمیسیون کشاورزی مجلس نهم، طرحی را تصویب می‌کنند که از بین بردن این اراضی را نتیجه می‌دهد.

به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی این طرح به هیچ عنوان سیاق قانون هم ندارد و چکش‌کاری‌های لازم و کار کارشناسی روی آن صورت نگرفته است و مجلس نهم به دلیل نزدیک شدن به دوره کاری خود با عجله در حال تصویب کردن این قانون و قوانینی از این دست است. حناچی در ادامه تاکید کرد: از بالاترین سطوح حاکمیتی یعنی بیت رهبری تا سطوح پایین‌تر نسبت به تصویب این قانون ابراز نگرانی کرده‌اند اما کماکان اعضای کمیسیون کشاورزی درصدد قانون شدن این طرح هستند.

٤٠ ایراد به طرح حفظ اراضی
مسعود منصور معاون حفاطت و امور اراضی سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور نیز در گفت‌وگویی متذکر شد: طرح حفظ اراضی که در دستور کار کمیسیون کشاورزی مجلس نهم قرار دارد٤٠ ایراد اساسی دارد که با وجود اعلام سازمان جنگل‌ها نه تنها این ایرادات رفع نشده بلکه بعضا اشکالات جدی‌تر نیز شده است.

او تاکید کرد: تمام دستگاه‌های مرتبط با این طرح مخالف هستند و ایرادات جدی به آن وارد می‌دانند اما مجلس بی‌توجه به این ایرادات و بدون اقدام در جهت رفع آن، در حال تصویب این طرح است.
فرود شریفی، معاون سابق وزارت جهادکشاورزی نیز در گفت‌وگویی توضیح داد: این قانون نظام مدیریت حفاظت از اراضی را بر هم می‌ریزد. مفهوم این قانون مانند آن است که بگوییم افرادی که تا سال ٨٥ از دیوار مردم بالا رفته و دزدی کرده‌اند؛ از حکم مبرا و آزاد هستند. روح این قانون روح رانت و فساد است و وضعیت را به مراتب از آنچه امروز هست بدتر می‌کند.

• اقتصاد کلان   • مسکن  

نخستین نوع مالیات، عوارض شهرداری است که هرچند به اسم عوارض ساخت از سازندگان مسکن دریافت می‌شود اما به نوعی مالیات محسوب می‌شود و نوع دوم هم مالیات‌هایی است که دقیقا با نام مالیات دریافت می‌شود به عنوان نمونه مالیات‌هایی که درنقل و انتقال، اجاره و... باید پرداخت شود.دراین میان ایراداتی به نظام مالیاتی کشور وارد است به عنوان نمونه مالیات درحوزه مبادله زمین و مسکن و همچنین نگهداری در ایران بسیار پایین است یعنی مبادله‌گران در بخش مسکن، هزینه اندکی به سازمان امور مالیاتی پرداخت می‌کنند و دراین مورد نیاز به اصلاحاتی است زیرا مهم‌ترین ویژگی بازار زمین و مسکن در ایران، فعالیت‌های سفته‌بازی و واسطه‌گرانه یا تقاضای سرمایه‌یی به ویژه در بخش زمین است و مالیات‌ها باید به سمتی حرکت کنند که مانع از رشد چنین فعالیت‌هایی شوند.

ناگفته نماند که در بخش زمین، تقریبا مالیاتی درایران دریافت نمی‌شود و می‌توان یک زمین بایر و موات را سال‌ها نگهداری کرد بدون اینکه مالیاتی پرداخت کرد و از رشد قیمت زمین و سود به دست آمده در این سال‌ها بهترین استفاده را کرد و با وجود آنکه سال‌ها از تصویب قانون دریافت مالیات از اراضی بایر و موات می‌گذرد این مصوبه هنوز اجرایی نشده است زیرا عملیاتی شدن این قانون به عهده مراجع محلی گذاشته شده است و این مراجع نیز پیگیری لازم را ندارد.

 دومین مساله این است که دیگر مالیات‌های مربوط به حوزه زمین و مسکن، برمبنای قیمت‌های منطقه‌یی است درحالی که قیمت منطقه‌یی تفاوت بسیاری با قیمت‌های بازار دارد به عنوان نمونه در عوارض شهرداری، قیمت‌ها به صورت منطقه‌یی دریافت می‌شود و این موضوع میل به احتکار را در بازار زمین و مسکن افزایش می‌دهد که سیاست‌گذار باید به سمت تعدیل و اصلاح آن حرکت کند.

باتوجه به اهمیت بخش اقتصاد مسکن، بسیاری از کشورها باتوجه به اینکه فعالیت دربخش زمین و مسکن بسیارپردرآمد است، نقشه راهی برای دریافت مالیات در نظر گرفته‌اند که براساس این نقشه، کشور در یک افق بلندمدت به سمت هدفی مشخص حرکت می‌کند که در ایران برای اجرای این نقشه شهرداری‌ها در بخش زمین می‌توانند عوارض مرغوبیت زمین یا رانت ارضی را ازمالک دریافت کرده و منابع مالی به دست آمده از این طریق را برای خدمات شهری مورد استفاده قراردهند که درایران چنین قانونی اجرایی نمی‌شود اما در بسیاری از کشورهای پیشرفته و همچنین در برخی شهرهای برزیل یا کره جنوبی این نوع مالیات دریافت می‌شود و  اصلاحاتی در نظام مالیاتی کشور برای دریافت چنین مالیاتی نیاز است.

علاوه برمالیات زمین‌های موات، عوارض شهرداری، مالیات برخانه‌های خالی مطرح است باتوجه به آنکه از کل سرمایه‌یی که به بخش مسکن تزریق می‌شود بخشی ازآن به سمت خانه‌های لوکس و مقداری دیگر مربوط به واحدهای معمولی است که دراین میان عمده واحدهای خالی، لوکس هستند یعنی دریافت مالیات بر خانه‌های خالی کمکی به طبقات متوسط و ضعیف جامعه نمی‌کند ولی می‌تواند هزینه فعالیت برای سرمایه‌گذاری در واحدهای لوکس را افزایش دهد و سرمایه را برای رفع نیازهای اجتماعی تخصیص دهد که از این نظر مالیات بر خانه‌های خالی اقدامی کارساز و مفید است. مالیات براجاره نیز یکی از انواع مالیات‌های موجود در قانون است که اگر عائدی از افزایش قیمت مسکن را از فعالیت اجاره‌داری حذف کنیم، دریافت اجاره از مستاجر فعالیت پرسودی نسبت به سایر فعالیت‌های اقتصادی نیست به همین دلیل نهادهای خصوصی و مشاوره مربوط به اجاره داری مانند سایر کشورها در ایران تشکیل نمی‌شود و اجاره داری به صورت انفرادی است پس در شرایطی که اجاره‌داری فعالیت پرسودی نیست با درنظر گرفتن مالیات برای آن به ضرر بخش اجاره حرکت کرده‌ایم بنابراین این نوع مالیات در شرایط فعلی چندان مناسب نیست و می‌تواند به عنوان منبع درآمد دولت فقط درمورد واحدهای گران‌قیمت و لوکس اجرا شود ولی به صورت کلی مالیات بر اجاره چندان توصیه نمی‌شود.

نوع دیگر مالیات، دریافت مالیات از نقل و انتقالات است که باتوجه به آنکه نقل و انتقال واحدهای ارزان قیمت بالاست دریافت این مالیات اصولا کمکی به بخش مسکن نمی‌کند و نمی‌تواند چندان مفید باشد و به نظرنمی رسد از نظر هدفگذاری چندان مفید باشد اگرچه از نظر درآمدزایی مناسب است اما درکل باید گفت که نرخ‌های اعلام شده برای دریافت انواع مالیات در ایران پایین است و ادامه این شرایط کمکی به بازار مسکن نمی‌کند مگر اینکه قیمت‌ها در ایران واقعی شود زیرا در سایر کشورها میزان مالیات بسیار بالاست به عنوان نمونه، در فرانسه سالانه تا دو درصد از ارزش ملک از سوی صاحبخانه باید به صورت مالیات سالانه پرداخت شود که درمقایسه با عوارض سالانه شهرداری بسیار بالاست و باید افزایش یابد و دراین افزایش سیاست‌گذاری اجتماعی نیز باید دخیل باشد یعنی منطقه‌بندی شهرها و ضرایب دریافت عوارض سالانه بین جنوب تا شمال شهر باید تفاوت محسوسی داشته باشد که هم از لحاظ اجتماعی قابل پذیرش باشد و هم صدماتی را به اقشار ضعیف جامعه وارد نکند.

جدا از انواع مالیات‌های ذکرشده درحوزه زمین و مسکن، مهم‌ترین مالیات‌هایی که می‌تواند درایران اجرا شود دریافت مالیات بر زمین است که یکی از آنها به صورت مالیات بر مرغوبیت زمین است، یکی دیگر از مالیات‌های این بخش می‌تواند با توجه به نرخ‌های واقعی منطقه با تغییرکاربری زمین دریافت شود (نرخ واقعی از به روز کردن قیمت زمین به دست می‌آید) و دیگری دریافت مالیات برنگهداری املاک و مستغلات است، در رتبه بعدی اجرای مالیات بر خانه‌های خالی مهم است ولی مساله اصلی مسکن، زمین است که دلیل اصلی آن پررونق بودن فعالیت‌های سوداگرانه بخش زمین بوده و بنابراین سیستم مالیاتی باید به سمت کنترل این فعالیت‌ها حرکت کند.

*رییس علمی طرح جامع مسکن

• اقتصاد کلان   • مسکن  

  مفاد طرحی که بدون بررسی‌های مکفی کارشناسی و با تعجیل در حال تبدیل به قانون است؛ می‌گوید: متخلفانی که زمین‌خواری کرده و در اراضی کشاورزی ساختمان ساخته‌اند، می‌توانند با پرداخت مبالغی پول، مجوز گرفته و سازه‌شان را رسمیت ببخشند. طرحی با پرسش‌های مختلف که تمام نهادهای حاکمیتی از بالاترین سطوح «عالیه» کشور تا سطوح پایین‌تر نسبت به اجرای آن ابراز نگرانی کرده‌اند اما مجلس مصمم به تصویب آن است.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد ، نمایندگان در حالی تمام تلاش‌شان برای تصویب این طرح را به کار گرفته‌اند که هیچ‌یک از ایرادهای وارد شده از سوی وزارت کشور، راه و شهرسازی و سازمان جنگل‌ها، رفع نشده است. امروز طرح که به نام حفاظت از اراضی! مزین شده، تیشه را برداشته تا به ریشه اراضی کشور بزند اما پشت پرده این طرح دست سازمان امور اراضی دیده می‌شود که اتفاقا متولی حفظ اراضی کشور نیز هست. تلاش این سازمان برای تصویب طرحی است که با کمک اعضای کمیسیون کشاورزی مجلس در یک قدمی قانون شدن ایستاده است. در قانون به صراحت پرداخت یک تا سه برابر عوارض تغییر کاربری به سازمانی پیش بینی شده که پشت پرده این طرح قرار دارد. گویا سازمان امور اراضی با تصویب این طرح دو نشان را با یک تیر هدف گرفته است.

یک، خلاصی از مقابله با زمین خواران و گذراندن مراحل قلع و قمع ساختمان‌ها و به نوعی خلاصی از درگیری با این افراد بعضا ذی‌نفوذ و دوم تامین مبالغ هنگفتی برای خود که به این طریق تمام مشکلات مالی و کمبود بودجه‌هایش را رفع و رجوع کنند. به این ترتیب به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی با اجرای این طرح به متخلفان از این پس جایزه داده می‌شود. قانون حفظ اراضی کشاورزی! در عمل نه‌تنها زمین‌خواری‌های انجام گرفته تا امروز را تبرئه می‌کند بلکه عاملی برای تشویق بیشتر زمین‌خواری‌ها در کشور خواهد شد. اینکه سازمان امور اراضی بنا بر دو دلیل فوق به دنبال تصویب چنین طرحی باشد شاید تا حدی اصرار این سازمان را برای تصویب این قانون توجیه کند ولی دلیل نمایندگانی که مصر به تصویب طرح حفظ اراضی هستند، مشخص نیست. چه انگیزه‌ای می‌تواند این نمایندگان را به تصویب این طرح نگران‌کننده تشویق کرده باشد؟ وقتی به دنبال پاسخ این پرسش می‌گردیم ناخودآگاه به یاد خبرهای بیرون آمده از دل دعوای نمایندگان می‌افتیم که زمین‌خواری‌های یکدیگر را در گردنه حیران و... رو می‌کردند.

نکته نگران‌کننده دیگر اینکه طرح حفظ اراضی کشاورزی مدتی است در مجلس مطرح شده اما با طرح آن در صحن، نمایندگان آن را اصل هشتاد و پنجی کردند. این اصل بر اختیارات مجلس دلالت دارد. بر این اساس مجلس می‌تواند قوانین خاصی را به کمیسیون‌های تخصصی فرستاده و با تصویب طرح از سوی نمایندگان آن کمیسیون طرح مزبور تبدیل به قانون می‌شود و تنها در مرحله دوم برای مشخص شدن زمان اجرای آن، به صحن رفته و رای گرفته می‌شود. به این ترتیب با هشتاد و پنجی شدن طرح مزبور، تنها و تنها نمایندگان کمیسیون کشاورزی می‌توانند با رای خود، قانون را به تصویب برسانند. بسیاری از کارشناسان معتقدند اجرایی شدن این قانون می‌تواند مصالح کشور را به دلیل قانونی شدن تخریب منابع طبیعی به خطر بیندازد.

موجی از تخلفات جدید در راه است
پیروز حناچی، معاون شهرسازی وزارت راه و شهرسازی کشور در گفت‌وگویی  نسبت به اجرای این طرح و تبدیل آن به «قانون» هشدار داد و گفت: این طرح باعث تشویق متخلفین می‌شود و بسته به میزان پولی که می‌دهند، مجوز ساخت دریافت خواهند کرد. بر اساس این قانون از این پس نه تنها متخلفین در ازای پرداخت پول از تخلف‌شان مبرا می‌شوند بلکه مواجهه با طیف گسترده‌ای از تخلفات جدید یکی از پیامدهای مهم و نگران‌کننده این قانون است. اگر این پیام داده شود که در صورت داشتن تخلف، با پول می‌توانید تبرئه شوید، دیگر شهر و غیرشهر، حریم و غیرحریم و محدوده و غیرمحدوده هیچ فرقی با یکدیگر نخواهد داشت.

او با اشاره به اینکه هیچ عقل سلیمی با حفاظت از اراضی مخالف نیست، متذکر شد: من نمی‌خواهم کسی را متهم کنم ولی طرح این اختیار را به دستگاهی می‌دهد که اگر حجم تخلفات بین دستگاه‌ها را بررسی کنیم، بالاترین میزان تخلفات به آن بازمی‌گردد. البته این امر، به مدیران فعلی مربوط نیست و در دوره‌های پیشین هم وجود داشته. در حال حاضر ١٠٠٠ هکتار زمین داخل حریم در تهران در دوره‌های متواتر واگذار شده است. در گذشته داخل حریم و زمین‌های زراعی و باغی می‌توانستند اتاق نگهبانی بسازند اما در این طرح اجازه داده شده دو تا ٣٠٠ متر در دو طبقه درون حریم اراضی زراعی و باغی ساخته شود. به عبارت دیگر تا امروز دولت اختیار تصمیم‌گیری برای زمین‌های داخل حریم را داشت ولی با این قانون دیگر نمی‌شود دخل و تصرفی در ساخت‌ و سازهای داخل حریم داشت.

حناچی به این موضوع نگران‌کننده هم اشاره کرد که این طرح اصل هشتاد و پنجی شده به این مفهوم که مجلس می‌تواند قوانین خاصی را به کمیسیون‌های تخصصی فرستاده و با تصویب نمایندگان آن کمیسیون طرح مزبور تبدیل به قانون می‌شود و تنها در مرحله دوم برای مشخص شدن زمان اجرای آن، به صحن رفته و رای می‌گیرد. در واقع به اسم قانون حفظ زمین‌های کشاورزی و باغی تنها چند نفر از نمایندگان کمیسیون کشاورزی مجلس نهم، طرحی را تصویب می‌کنند که از بین بردن این اراضی را نتیجه می‌دهد.

به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی این طرح به هیچ عنوان سیاق قانون هم ندارد و چکش‌کاری‌های لازم و کار کارشناسی روی آن صورت نگرفته است و مجلس نهم به دلیل نزدیک شدن به دوره کاری خود با عجله در حال تصویب کردن این قانون و قوانینی از این دست است. حناچی در ادامه تاکید کرد: از بالاترین سطوح حاکمیتی یعنی بیت رهبری تا سطوح پایین‌تر نسبت به تصویب این قانون ابراز نگرانی کرده‌اند اما کماکان اعضای کمیسیون کشاورزی درصدد قانون شدن این طرح هستند.

٤٠ ایراد به طرح حفظ اراضی
مسعود منصور معاون حفاطت و امور اراضی سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور نیز در گفت‌وگویی متذکر شد: طرح حفظ اراضی که در دستور کار کمیسیون کشاورزی مجلس نهم قرار دارد٤٠ ایراد اساسی دارد که با وجود اعلام سازمان جنگل‌ها نه تنها این ایرادات رفع نشده بلکه بعضا اشکالات جدی‌تر نیز شده است.

او تاکید کرد: تمام دستگاه‌های مرتبط با این طرح مخالف هستند و ایرادات جدی به آن وارد می‌دانند اما مجلس بی‌توجه به این ایرادات و بدون اقدام در جهت رفع آن، در حال تصویب این طرح است.
فرود شریفی، معاون سابق وزارت جهادکشاورزی نیز در گفت‌وگویی توضیح داد: این قانون نظام مدیریت حفاظت از اراضی را بر هم می‌ریزد. مفهوم این قانون مانند آن است که بگوییم افرادی که تا سال ٨٥ از دیوار مردم بالا رفته و دزدی کرده‌اند؛ از حکم مبرا و آزاد هستند. روح این قانون روح رانت و فساد است و وضعیت را به مراتب از آنچه امروز هست بدتر می‌کند.

• اقتصاد کلان   • مسکن  

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، نگاهی به نسبت درآمد مالیاتی بخش مسکن به تولید ناخالص داخلی در سال‌های گذشته نشان می‌دهد که این نسبت از 36/0 در ابتدای دهه 60 به 14/0 درصد در سال 91 کاهش پیدا کرده است. به عبارت دیگر در سال‌های اخیر میزان درآمد‌های مالیاتی بخش مسکن کاهش یافته و روندی نزولی داشته است این در حالی است که با تصویب قوانین مربوط به مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر زمین‌های بایر و موات در سال‌های اخیر انتظار می‌رفت که مالیات بخش مسکن نسبت به سال‌های گذشته افزایش یابد اما با توجه به عدم اجرای دقیق این مفاد قانونی و همچنین نبود سیستم اطلاعاتی قدرتمند در زمینه املاک و مستغلات، فرار مالیاتی در این زمینه بالاست. در این میان باتوجه به اهمیت درآمدزایی دولت از طریق دریافت مالیات با توجه به کاهش قیمت نفت، افت نسبت درآمد مالیاتی به تولید ناخالص داخلی، عدم اجرای درست قوانین مربوط به مالیات و...

این روزنامه  گفت‌وگویی را با فرهاد بیضایی، مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت ترتیب داده و پرسش‌هایی درباره تبعات اقتصادی دریافت مالیات حوزه مسکن و ساختمان، روند اجرا و تصویب قوانین این حوزه و راهکار افزایش میزان درآمدهای مالیاتی را با فرهاد بیضایی مطرح کرده است. این کارشناس ارشد مسکن که سال‌ها فعالیت پژوهشی و تحقیقی درحوزه اقتصاد مسکن و همچنین مباحث قانونی مربوط به زمین و ساختمان داشته، معتقد است که باوجودآنکه دریافت مالیات از حوزه مسکن می‌تواند هم درزمینه سیاست‌گذاری و هم درآمدزایی موثر باشد اما قوانین مربوط به مالیات حوزه مسکن به درستی اجرا نمی‌شود ضمن اینکه برخی مالیات‌ها که در سایر کشورها بیشترین نقش را در درآمدهای مالیاتی بخش مسکن بازی می‌کنند در ایران نقش کم رنگی دارند.

به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن متاسفانه از سوی وزارت اقتصاد و دارایی و همچنین سازمان امور مالیاتی، دریافت مالیات به عنوان راهی برای سیاست‌گذاری در حوزه زمین و مسکن وجود ندارد در واقع نگاه دوم به کاربری مالیات یعنی استفاده از ابزار مالیات به عنوان ابزار سیاست‌گذاری و کنترل‌کننده تعریف نشده و این وظیفه از سوی دولت، قوه مجریه و مردم نیز مطالبه نشده است و می‌طلبد که وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی توجه بیشتری به این موضوع داشته باشند تا باعث شوند نقدینگی به سمت بازارهای تولیدی حرکت کنند. البته در این میان قوانین موجود نیز می‌توانست کامل‌تر باشد تا از این طریق علاوه بر درآمدزایی بهتر، سیاست‌گذاری مناسبتری نیز اعمال شود.

 
در تصویب و اعمال مالیات‌های حوزه زمین و مسکن ایران تاکنون، چه اولویت‌هایی درنظرگرفته شده است و هرکدام از مالیات‌های این بخش می‌تواند چه اثراتی بربازار مسکن داشته باشد؟
دریافت مالیات از حوزه‌های مختلف اقتصادی با دونگاه صورت می‌گیرد: 1) دریافت مالیات به عنوان ابزاری برای درآمدزایی در بخش دولتی و عمومی 2) اخذ مالیات به عنوان ابزاری برای سیاست‌گذاری و بازدارندگی، که دراین میان مالیات بردرآمد و ثروت، مالیات بر ارزش افزوده و مالیات اعمال شده بر بنگاه‌ها، کارکرد درآمدزایی دارند، بخشی از مالیات‌ها نیز نقش بازدارندگی دارند که این نوع مالیات‌ها عمدتا به عنوان ابزاری برای سیاست‌گذاری درحوزه اقتصاد مورد استفاده قرارمی گیرند. مالیات‌های بازدارنده یا باعث تخصیص بهینه منابع می‌شوند یا از فعالیت‌های اقتصادی غیرتولیدی در حوزه اقتصاد جلوگیری می‌کنند، بخشی از مالیات‌های حوزه زمین از این نوع هستند.

چندین نوع مالیات را می‌توان درحوزه زمین و مسکن مورد بررسی قرارداد، نخستین مالیات مربوط به عائدی سرمایه است که تاثیر بسیاری در کنترل تقاضاهای سرمایه‌یی یا دلالی‌های مخرب در حوزه بازار زمین و مسکن دارد البته این نوع مالیات تنها به بازار زمین، املاک و مستغلات محدود نمی‌شود و در بازارهای سرمایه‌یی دیگر نیز حضور دارد اما ویژگی اصلی این نوع مالیات عمدتا بیش از خاصیت درآمدزایی بیشتر خاصیت بازدارندگی دارد.

 مالیات بر خانه‌های خالی نیز ابزاری است که از احتکار مسکن تاحدودی جلوگیری می‌کند زیرا هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی را بالا می‌برد اگرچه هزینه تولید یک واحدمسکونی در مقایسه باکالاهای دیگر بسیار بالاست و عقل اقتصادی ایجاب می‌کند استفاده بهینه‌یی ازاین کالای اقتصادی شود اما با وجود این، هم‌اکنون تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه بسیار بالاست که یکی ازاقدام‌های دولت دراین زمینه کنترل احتکار مسکن با دریافت مالیات از خانه‌های خالی است، این موضوع باعث می‌شود که تعداد واحدهای مسکونی عرضه شده دربازار خرید و فروش یا اجاره افزایش یابد. درواقع راهکار اصلی کنترل احتکارمسکن، دریافت این نوع مالیات است.

سومین نوع مالیاتی که در حوزه ملک و مستغلات اهمیت دارد، مالیات بر زمین‌های بایر و موات است که مشابه مالیات بر خانه‌های خالی بوده و براساس آن صاحبان زمین‌های خالی، بدون استفاده یا زمین‌هایی که در گذشته از آنها استفاده می‌شده اما اکنون مورد استفاده قرار نمی‌گیرد باید مالیاتی را به سازمان امور مالیاتی پرداخت کنند. دریافت مالیات بر زمین‌های بایر باعث می‌شود که عرضه زمین در اقتصاد افزایش یابد. در بسیاری از کلان‌شهرها مشکل کمبود مسکن وجود دارد درحالی که زمین‌های بایر بسیاری در این شهرها وجود دارد، در شهرهای بزرگ و متوسط نیز این مشکل یکی از مسائل مهم است، در این شهرها صاحبان زمین‌های بایر و اموات، مالیات پرداخت نمی‌کنند ضمن اینکه زمین کافی برای ساخت‌وساز وجود ندارد و دولت مجبور است که از زمین‌های دولتی و بیرون از حریم شهرها برای ساختمان‌سازی استفاده کند که این موضوع هزینه خدمات روبنایی و زیربنایی را برای دولت و ساکنان این شهرک‌ها بالا می‌برد بنابراین دریافت مالیات بر زمین‌های بایر و موات از راهکارهایی است که احتکارزمین را مورد هدف قرارداده و کنترل می‌کند. هرچند که در سرشماری‌های انجام شده تاکنون، تعداد خانه‌های خالی محاسبه شده است ولی تاکنون آمار دقیقی برای زمین‌های بایر و موات از سوی نهادها و سازمان‌های مربوطه مشخص نشده است.

به نظر شما عدم دریافت مالیات‌های حوزه زمین و ساختمان می‌تواند در ناهماهنگی میان عرضه و تقاضای مسکن یا افزایش تقاضاهای سرمایه‌یی موثرباشد؟
در بازه زمانی سال‌های 55 تا 65 که دو سرشماری در کشور صورت گرفته است، 80 درصد از واحدهای مسکن خریداری شده مورد هدف تقاضای مصرفی بوده و حجم تقاضای سرمایه‌یی تقریبا 20 درصد بوده است درحالی که بین سال‌های 85 تا 90، تقاضاهای سرمایه‌یی حدود 70 درصد بازار مسکن را تشکیل داده و کمتر از 30درصد به تقاضای مصرفی مربوط بوده است، از 5.5میلیون واحد مسکونی اضافه شده طی سال‌های 85 تا 90 تنها 1.3میلیون واحد مسکونی برای تقاضای مصرفی مورد استفاده قرار گرفته است که این موضوع نشان‌دهنده آن است که جایگاه تقاضای مصرفی و سرمایه‌یی درسال‌های اخیر تغییر کرده و لازم و ضروری است که دولت از تمامی ابزارهای مالیاتی که سایرکشورها برای ساماندهی حوزه مسکن مورد استفاده قرار می‌دهند، بهره بگیرد و سهم تقاضاهای سرمایه‌یی را کنترل کرده و فضا را برای ورود تقاضاهای مصرفی افزایش دهد.

دولت چگونه می‌تواند با دریافت مالیات، بازار زمین و مسکن را کنترل کند، درواقع چه عواملی دربازار زمین و مسکن با دریافت مالیات می‌توانند تغییر کنند؟
استفاده از ابزار مالیاتی می‌تواند تبعات کلانی را در حوزه اقتصاد خرد و کلان به همراه داشته باشد. نخستین مساله این است که سهم زمین و مسکن در تورم سالانه کنترل شود زیرا بالاترین سهم را در نرخ تورم، بازار مسکن دارد و 28 درصد از میزان تورم عمومی کشور ناشی از افزایش قیمت زمین و مسکن است و اگر سیاست‌هایی وجود داشته باشد که به دنبال ثبات قیمت درحوزه زمین و مسکن باشد تقریبا می‌توان یک‌سوم از میزان تورم عمومی را کنترل کرد. در حوزه اقتصاد خرد نیز دریافت مالیات دو تاثیر مثبت دارد، در حوزه خانوار موجب افزایش سطح توانمندی خانوار می‌شود درواقع دریافت مالیات‌های کنترلی درحوزه مسکن منجر به کنترل قیمت و ساماندهی بازار مسکن می‌شود و این موضوع در بلندمدت منجر به افزایش سطح توانمندی خانوار برای تملک واحدمسکونی در بازار املاک می‌شود چرا که موازنه را ازسمت تقاضاهای سرمایه‌یی به سمت تقاضاهای مصرفی تغییر می‌دهد.

دریافت مالیات ازخانه‌های خالی، می‌تواند در بنگاه‌های تولید‌کننده مسکن نیز موثر باشد و موجب می‌شود که این بنگاه‌ها برنامه‌ریزی بلندمدت برای حضور و تولید در بازار داشته باشند اما متاسفانه بازه‌های کوتاه‌مدت رونق و رکود تورمی به علت حضور انبوه تقاضای سرمایه‌یی که درسال‌های گذشته باعث شده که تولیدکنندگان واقعی مسکن نتوانند برنامه‌ریزی مشخصی داشته باشند. یکی دیگر از تاثیرات دریافت مالیات این است که می‌تواند حجم نقدینگی را مدیریت کند درواقع بازار مسکن که به عنوان بازاری سرمایه‌یی تلقی می‌شود سودآوری تضمین شده‌یی را بدون دریافت مالیات دارد، ضمن اینکه بازگشت بهره مناسبتری نسبت به تولید دارد و عمدتا نقدینگی در موازنه بین بازار مسکن و تولید به سمت بازار مسکن سوق پیدا می‌کند زیرا تولید مالیات دارد، نرخ بازگشت سرمایه درفعالیت‌های تولیدی کم است و ریسک سرمایه‌گذاری درآنها بالاست و همین موضوع نقدینگی را به صورت طبیعی به سمت بازار املاک هدایت می‌کند، سرمایه‌یی بودن بازار مسکن در ایران تاثیری منفی بر تولید داشته است، زیرا نقدینگی بانک‌ها و بیشتر مردم به سمت بازار مسکن حرکت کرده است و درموازنه مسکن و تولید، وزنه به سمت بازار مسکن است و دریافت مالیات‌های بازدارنده می‌تواند تقاضاهای سرمایه‌یی را مورد هدف قراردهد اگرچه درآمدزایی نیز برای دولت دارد و درکنار آن به ساماندهی بازار مسکن نیز کمک کند.

 با توجه به اهمیت دریافت مالیات در افزایش درآمدهای دولتی، مراجعه به آمار نشان می‌دهد که بخش مسکن باوجود سهم بالا در اقتصاد کشور، سهم ناچیزی در درآمدهای مالیاتی بازی می‌کند؟ آیا این موضوع ناشی از نبود قوانین جامع است یا اجرا؟
متاسفانه از سوی وزارت اقتصاد و دارایی و همچنین سازمان امور مالیاتی، دریافت مالیات به عنوان راهی برای سیاست‌گذاری در حوزه زمین و مسکن وجود ندارد در واقع نگاه دوم به کاربری مالیات یعنی استفاده از ابزار مالیات به عنوان ابزار سیاست‌گذاری و کنترل‌کننده تعریف نشده و این وظیفه از سوی دولت، قوه مجریه و مردم نیز مطالبه نشده است و می‌طلبد که وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی توجه بیشتری به این موضوع داشته باشند تا باعث شوند نقدینگی به سمت بازارهای تولیدی حرکت کنند. ضمن اینکه در این میان قوانین موجود نیز می‌توانست کامل‌تر باشد تا از این طریق علاوه بر درآمدزایی بهتر، سیاست‌گذاری مناسبتری نیز اعمال شود.

تجربه سایر کشورها در زمینه دریافت مالیات‌ها چگونه است؟ در این کشورها چه نوع مالیات‌هایی مورد توجه است؟
در سایر کشورها مالیات‌های کنترلی که در حوزه زمین و مسکن وجود دارد مثل مالیات بر خانه‌های خالی ‌و مالیات بر عائدی سرمایه سابقه‌یی بیش از 80 تا 90 سال دارد، کشورهایی مانند ایالات متحده، انگلستان، اسپانیا، فرانسه و بسیاری از کشورهای اروپایی این نوع مالیات را دریافت می‌کند اما مالیات برخانه‌های خالی به صورت منطقه‌یی دریافت می‌شود و مربوط به مناطقی است که مساله و مشکل مسکن به صورت بحرانی وجود دارد درواقع اخذ مالیات برخانه‌های خالی یک مالیات عام برای کل یک کشور در سایر نقاط جهان محسوب نمی‌شود و تنها مربوط به بعضی ایالات یا شهرهاست.

روند دریافت مالیات حوزه زمین و مسکن در ایران چه تفاوتی با سایر کشورها دارد؟
در ایران پس از دهه 40 که سطح درآمدهای نفتی دولت و همچنین سطح نقدینگی افزایش یافت حضور تقاضاهای سرمایه‌یی برای حوزه زمین و مسکن، شدت یافت این موضوع سبب شد که در دهه چهل شمسی بعضی از سیاست‌گذاران استفاده از ابزارهای مالیاتی را پیشنهاد کنند و به تبع آن قوانینی مانند منع مالیات مکرر، کنترل معاملات آپارتمان‌ها و مالیات بر عائدی املاک و مستغلات توصیه شود اما پس از انقلاب، متاسفانه در سال 66 به دلیل اصلاحیه اعمال شده در قانون مالیات‌های مستقیم، برخی از قوانین فسخ شد که مهم‌ترین آن مالیات بر عائدی یا درآمد ناشی از دارا بودن املاک و مستغلات بود که به صورت پلکانی دریافت می‌شد که این موضوع به واسطه نبود سامانه‌های اطلاعاتی اجرایی نشد، دراین بخش این سوال ایجاد می‌شود که نبود سامانه‌های اطلاعاتی می‌توانست قانون را مسکوت بگذارد و دلیلی برای حذف وجود ندارد و درواقع این امکان وجود داشت که دریک بازه زمانی دولت موظف شود که برای املاک و مستغلات، سامانه اطلاعاتی ایجاد کند و از داده‌های این سامانه به عنوان زیرساختی برای دریافت مالیات استفاده کند.

مالیات حوزه املاک و مستغلات که اغلب جنبه بازدارنده‌یی در بازار دارند و در بازنگری قوانین حذف شدند و همین حذف شدن و سکوت قانون در برابر تقاضای سرمایه‌یی و سوداگرانه بازار زمین و املاک موجب شد که رشد بی‌سابقه تقاضاهای سرمایه‌یی را در حوزه املاک شاهد باشیم و تقریبا از 20 درصد تقاضای سرمایه‌یی به 60 و سپس تا 70 درصد رسیدیم که این یکی از عوامل اصلی ازهم گسیختگی بازار مسکن بعد ازسال‌های 65 و 66 است.

پس از حذف مهم‌ترین نوع مالیات‌های بازار مسکن و املاک، روند به همین شکل ادامه یافت تا سال‌های 90، ‌91 که به پیشنهاد مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی و برخی نمایندگان، اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم به صورت لایحه ازسوی دولت پیشنهاد شد درواقع این پیشنهادها به صورت بسته‌یی از قوانین مربوط به مالیات بر املاک و مستغلات مثل مالیات برعائدی سرمایه، مالیات برخانه‌های خالی، تشکیل بانک املاک و مستغلات و... بود که در سال 92 به تصویب رسید تنها مالیات بر عائدی سرمایه با مخالفت رییس مجلس به علت مکاتبه وزیر راه و شهرسازی با وی مبنی بر جلوگیری از تصویب قانون تصویب نشد اما درمورد زمین‌های بایر و موات و همچنین خانه‌های خالی، درقانون موادی برای دریافت این نوع مالیات‌ها وجود دارد و در قانون سال 87 (لایحه ساماندهی تولید و عرضه مسکن)، دریافت قانون مالیات برزمین‌های بایر و موات ذکر شده و در قانون مصوب سال 92 مربوط به اصلاحیه مالیات‌های مستقیم، قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی گنجانده شده است. بنابراین درحال حاضر در مورد این دوبخش از بازار مسکن، نص صریح قانون وجود دارد.

یعنی دریافت مالیات تا زمان اصلاحیه اصلاحیه اعمال شده در قانون مالیات‌های مستقیم، درسال 66، اجرایی می‌شد؟
مفاد اجرای این مالیات‌ها در قانون وجود داشته اینکه تا چه میزان اجرایی شده است باید آمار و اطلاعات سال 57 تا 66 مورد بررسی قرارگیرد که دسترسی به چنین آماری سخت است ضمن اینکه ضعف سیستم مالیاتی نیز وجود داشته است. به عنوان نمونه قبل از سال‌های 87 و 92 قوانین مربوط به زمین‌های بایر و خانه‌های خالی وجود نداشته است و در ابتدای انقلاب با مجوزهای صادرشده به ویژه از سوی شورای انقلاب، تصرف خانه‌های خالی و زمین‌های بایر مطرح بود اما بحث مالیات درسال‌های اخیر تصویب شد.

دراین زمینه اهمال کاری‌هایی نیز صورت گرفته است به عنوان نمونه در قانون سال 92، عنوان شده است که وزارت راه و شهرسازی طی شش ماه باید سامانه املاک و مستغلات را به عنوان زیرساختی اساسی برای دریافت مالیات به ویژه مالیات برخانه‌های خالی راه‌اندازی می‌کرد که باوجود گذشت زمان هنوز این سامانه همچنان کاراجرایی جدی ندارد.

نکته آخر...
زمین و مسکن کالاهایی خاص هستند که تاثیر زیادی براقتصاد کلان و خرد کشور دارند و این موضوع باید سبب شود که دولت توجه و برنامه ویژه‌یی برای این حوزه داشته باشد و از ابزارهای مالیاتی برای کنترل بازار زمین و مسکن بهره بگیرد.

• اقتصاد کلان   • مسکن  

----------------------------------

• اقتصاد کلان   • مسکن  

----------------------------------

 بررسی‌ها از اطلاعات مربوط به سطح «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌های آپارتمان در 8 منطقه اول پایتخت –که مناطق پیشران و دربرگیرنده 55 درصد کل معاملات ماهانه مسکن در تهران به حساب می‌آیند- نشان می‌دهد: در طول یک سال اخیر یعنی در فاصله فروردین 94 تا انتهای فروردین 95، سطح «پیش‌قیمت» یا همان قیمت پیشنهادی فروش واحد مسکونی (متوسط نرخ‌هایی که فروشنده یا دلال ملک به متقاضی خرید اعلام می‌کند)، دو مرتبه و در فواصل زمانی مختلف، با افت و خیز محسوس مواجه شده است به‌طوری که به ازای هر بار نوسان، سطح «قیمت قطعی» و همین‌‌طور حجم معاملات نیز به‌صورت معناداری، تغییر کرده است.

به گزارش دنیای اقتصاد ، «قیمت قطعی» آپارتمان ماحصل فعل و انفعالات ایجاد شده روی «پیش‌قیمت» است که تحت‌تاثیر 7 مولفه شامل کشش تقاضا، وضعیت اقتصادی بازار ملک، قرار داشتن بازار در دوره رکود یا رونق، حجم واحدهای آماده فروش، قدرت بازاریابی دلال ملک، میزان حمایت دلال از منافع فروشنده یا خریدار و در نهایت حجم تقاضای حاضر در بازار معاملات، بین خریدار و فروشنده تعیین و دست آخر، به‌عنوان بهای قطعی معامله در قراردادهای فروش (مبایعه‌نامه) قید می‌شود. معمولا سطح «قیمت قطعی» پایین‌تر از «پیش‌قیمت» یا همان «قیمت پیشنهادی» است اما میزان این فاصله که از آن به‌عنوان شکاف قیمتی در بازار معاملات مسکن نام برده می‌شود، متناسب با اثر ترکیبی شاخص‌ها، در زمان‌های مختلف، متفاوت است.

طی یک سال گذشته، حرکت صعودی قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در تهران، به جای آنکه اهداف اقتصادی سمت عرضه را در بازار معاملات ملک برآورده کند، در نهایت به نفع خریداران مسکن تمام شد. در این مدت، همراهی فروشنده‌ها در تعیین «قیمت پیشنهادی»، اثر دو سویه در بازار معاملات به همراه داشته به‌طوری که هر دو سمت بازار، تحت‌تاثیر کاهش «پیش‌قیمت»، توانسته‌اند معامله مدنظر خود را انجام داده و در نهایت باعث افزایش حجم خرید و فروش ملک شوند.

داده‌های سامانه ایران‌فایل که ارقام مربوط به «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌های آپارتمان در 8 منطقه اول شهر تهران را ثبت می‌کند، حکایت از آن دارد که در فاصله بهار سال گذشته تاکنون، هر بار میانگین «پیش‌قیمت» مسکن افزایش پیدا کرده، متوسط «قیمت قطعی» واحدهای معامله‌شده، با کاهش مواجه شده است. همچنین کاهش سطح «پیش‌ قیمت» به رشد غیرتورمی حجم معاملات خرید منجر شده است. میانگین «پیش قیمت» هر مترمربع واحد مسکونی در 8 منطقه اول شهر تهران در بهار و تابستان سال گذشته، بدون تغییر، در سطح 6 میلیون و 400 هزار تومان قرار داشت. در این دو فصل، «قیمت قطعی» آپارتمان‌های فروش رفته با 9 درصد پایین‌تر از «پیش‌قیمت» یا همان «قیمت پیشنهادی»، در سطح مترمربعی 5 میلیون و 800 هزار تومان ثابت ماند و طی 6 ماه، همانند «پیش‌قیمت»، با تغییر فصلی مواجه نشد اما در عین حال،‌ حجم معاملات خرید آپارتمان در تابستان حدود 6 درصد نسبت به بهار کاهش یافت. این وضعیت در پاییز نیز تکرار شد.

در زمستان سال گذشته اما متوسط «قیمت پیشنهادی» مسکن در مناطق پیشران شهر تهران 5 درصد نسبت به فصل قبل و نیمه اول سال کاهش پیدا کرد و از 6 میلیون و 400 هزار تومان به 6 میلیون و 100 هزار تومان رسید. این اتفاق باعث شد از یکسو، شکاف 9 درصدی بین «پیش‌قیمت» و «قیمت قطعی» در نیمه اول 94 به حدود 4 درصد برسد و از این طریق، فاصله بین دو سطح منحنی قیمت، عملا به کمتر از نصف کاهش یابد و از سوی دیگر، حجم معاملات خرید آپارتمان نیز در زمستان حدود 4 درصد نسبت به پاییز افزایش پیدا کند. در این میان، کاهش «پیش‌ قیمت» مسکن، بدون آنکه به تغییر صعودی یا نزولی «قیمت قطعی» منجر شود، باعث رشد معاملات خرید آپارتمان شد. دومین نوسان محسوس «پیش‌قیمت» در یک سال اخیر، در ماه فروردین امسال به‌صورت خیز 5 درصدی بعد از افت 5 درصدی زمستان سال قبل، بروز کرد و باعث شد سطح «قیمت پیشنهادی» یا همان «پیش قیمت» مجددا به سطح بهار سال گذشته یعنی مترمربعی 6میلیون و 400 هزار تومان صعود کند.

افزایش 5 درصدی «پیش قیمت» در ابتدای بهار امسال به علت آنکه مورد پذیرش سمت تقاضا در بازار معاملات قرار نگرفت، از یکسو باعث نصف‌شدن حجم معاملات خرید آپارتمان در فروردین امسال نسبت به اسفند سال گذشته شد (که البته بخشی از سقوط معاملات در فروردین ناشی از سکته طبیعی بازار در شروع سال بود) و از سوی دیگر به‌خاطر مقاومت خریداران در قبول قیمت‌های پیشنهادی افزایش یافته، سطح «قیمت قطعی» آپارتمان‌ها در 8 منطقه اول تهران 4/ 3 درصد نسبت به زمستان 94 کاهش پیدا کرد. به این ترتیب، آثار بر جامانده از دو رفتار قیمتی متفاوت سمت عرضه در بازار معاملات مسکن تهران طی یک سال اخیر عکس‌العمل بازار به آنها را مشخص می‌کند و در عین حال، این واکنش به‌عنوان «نقشه راه سال 95 برای تعیین قیمت پیشنهادی» می‌تواند مبنای عمل فروشنده‌های آپارتمان و دلالان بازار برای دستیابی به رونق غیرتورمی معاملات قرار گیرد.

شکاف امسال 5/ 1 واحد درصد کمتر از پارسال
در حال حاضر با احتساب آخرین سطح میانگین «پیش قیمت» مسکن در 8 منطقه اول تهران که متر مربعی 6 میلیون و 400 هزار تومان است و همچنین میانگین «قیمت قطعی» که 5 میلیون و 680 هزار تومان برآورد می‌‌شود، مشخص می‌شود که شکاف موجود بین دو سطح قیمت‌ها، 11 درصد است به این معنا که قیمت قطعی، 11 درصد پایین‌تر از قیمت پیشنهادی، تعیین و در مبایعه‌نامه‌ها قید می‌شود یا به عبارتی، سطح قیمت پیشنهادی، 13 درصد بالاتر از قیمت قطعی قرار دارد که این میزان فاصله، بیشترین شکاف در طول یک سال اخیر محسوب می‌شود. این شکاف حداکثری نشان می‌دهد: سطح «پیش‌قیمت» برای تنظیم شدن با توان مالی سمت تقاضا، بیش از این قابل افزایش نیست و حتی در کوتاه‌مدت برای استارت رونق معاملات، باید کاهش پیدا کند و قابل دوام نیست.

مقایسه آمار مربوط به میانگین «قیمت قطعی» واحدهای مسکونی فروش رفته در تهران که سامانه رهگیری معاملات املاک از روی ارقام قید شده در مبایعه‌نامه‌ها استخراج و محاسبه کرده و همچنین متوسط «پیش قیمت» آپارتمان‌ها که توسط سامانه ایران فایل و از روی قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها قبل از فروش قطعی به‌دست آمده است، حکایت از آن دارد که در یک سال 94، سطح «قیمت قطعی» 5/ 12 درصد پایین‌تر از «پیش قیمت» بود به‌طوری که متوسط قیمت قطعی در 8 منطقه اول تهران مترمربعی 5 میلیون و 600 هزار تومان و متوسط قیمت پیشنهادی نیز متری 6میلیون و 400 هزار تومان تعیین شد. از این منظر، می‌توان گفت در حال حاضر شکاف بین پیش قیمت و قیمت قطعی، 5/ 1واحد درصد کمتر از یک سال 94 است اما از آنجا که بازار معاملات مسکن در سال جاری باید کاملا متفاوت از سال گذشته عمل کند و از رکود عمیق پارسال خارج شود، با توجه به تاثیر معکوس «کاهش قیمت پیشنهادی» بر «افزایش حجم معاملات خرید»، لازم است سمت عرضه در تعیین و اعلام قیمت مدنظر به خریداران، با هدف رونق غیرتورمی بازار، تجدیدنظر کند.

این نکته باید مورد توجه فروشنده‌ها قرار بگیرد که تحریک پیش‌قیمت، نفعی از بابت فروش حجم بیشتری واحد مسکونی یا فروش با قیمت بالاتر از قبل، ندارد اما کاهش پیش قیمت، می‌تواند به افزایش حجم فروش با قیمت ثابت منجر شود که قطعا سود اقتصادی بلندمدت این نوع معاملات، به نفع دو طرف بازار خواهد بود. میانگین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در 8 منطقه اول تهران در فروردین امسال یک درصد نسبت به فروردین سال گذشته کاهش یافت. فروردین سال گذشته، پیش‌قیمت آپارتمان مترمربعی 6 میلیون و 460 هزار تومان بود. این کاهش باعث رشد 20 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در فروردین امسال نسبت به فروردین سال گذشته شد. این در حالی است که فروردین سال گذشته، متوسط پیش قیمت آپارتمان در 8 منطقه اول تهران 8درصد نسبت به فروردین 93 افزایش یافت و در ازای آن، حجم معاملات خرید آپارتمان 27درصد بین این دو نقطه زمانی، افت کرد.

 

• اقتصاد کلان   • مسکن  

----------------------------------